Apesar dos rumores de eventual bolha imobiliária, não se pode olvidar que o mercado imobiliário brasileiro ainda continua atraindo várias pessoas. Todavia, muitos dos especuladores que compraram apartamentos na planta para ganhar dinheiro revendendo-os antes da conclusão ou, até mesmo, aqueles compradores que realmente optavam por morar nos imóveis, mas que, para fugir da inadimplência, tiveram de passar o imóvel adiante, têm sido vítimas de várias condutas ilegais acometidas pelas construtoras e incorporadoras.
Afora os atrasos na entrega das obras, uma prática constante perpetrada por estas empresas do ramo da construção civil é a cobrança de um percentual, a fim de permitir à cessão de direitos dos instrumentos de compra e venda de imóveis, denominada de taxa de anuência ou outros nomes afins.
Melhor dizendo, o empreendedor (construtora ou incorporadora), através de uma cláusula contratual pré-existente, exige o pagamento por parte do compromissário comprador originário de um percentual incidente sobre o valor total do contrato para a aprovação da cessão de direitos a terceiros, sob a justificativa de cobrir despesas administrativas: análise de crédito e de novos documentos das partes envolvidas, elaboração de novo fluxo de pagamento e transferência da titularidade do bem em questão.
Ocorre que tal disposição é totalmente abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, é incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Ademais, os custos administrativos alegados são inerentes à própria atividade desenvolvida pela vendedora de imóveis. Vale dizer, não se extrai daí qualquer atividade mais complexa que saia da rotina empresarial, apta a dar azo a uma cobrança de valor significativo.
Ademais, não raras vezes, toda a contratação originária é entabulada por meio de um contrato de adesão, em que o consumidor somente realiza a aquisição do bem se assinar a documentação contendo a cláusula referente à taxa de anuência elaborada sem a sua participação, pelo que pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade do consumidor para a sua aceitação.
Assim, os Tribunais pátrios têm ordinariamente decidido pela ilegalidade de tal encargo contratual, determinando, em certos casos, até mesmo a sua devolução em dobro, uma vez constatada a prova da má-fé e/ou dolo de sua cobrança.
Desse modo, todo o cuidado é pouco não só na hora de adquirir, mas também no momento de revender um imóvel, pois isto pode evitar cobranças abusivas, em evidente prejuízo do consumidor. Se acaso o negócio já foi entabulado, não há problema algum, observadas as regras de prescrição, o pleito judicial para devolução dos valores pode ser feito a todo o momento, consoante os ditames do ordenamento jurídico.
Autor: Guilherme Mellem Mazzotta, advogado, membro do escritório Mazzotta, Amin & Arraes Advogados, e-mail: guilherme@maradvogados.com